万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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