万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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