5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)马美如简介33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的(d马美如简介e)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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