5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次)，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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