蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病-橘子百科-橘子都知道

蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病ong>

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病rong>

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。