近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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