饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qī标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压ng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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