饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手(s铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价hǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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