万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，<一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米strong>主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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