万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.5少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字1亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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