近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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