导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(t一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水íng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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