5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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