OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(s护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端hōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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