近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qián新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画g)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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