近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2Medical staff可数吗，stuff022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时Medical staff可数吗，stuff具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性Medical staff可数吗，stuff”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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