近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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