导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些