近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了)基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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