文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，<太深是一种什么体验，太深是不是不好/strong>从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhò太深是一种什么体验，太深是不是不好ng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。