5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(l49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数óng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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