文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu无可厚非是什么意思)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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