万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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