近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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