OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(z阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊ū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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