近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)唐山大地震和汶川大地震哪个严重分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　唐山大地震和汶川大地震哪个严重p>

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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