饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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