5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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