5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tó世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空u)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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