文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sā厦门是几线城市呢n)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　厦门是几线城市呢g>英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(厦门是几线城市呢kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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