文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老领略的意思(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jī领略的意思n)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)领略的意思付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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