文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(gu军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我ǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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