导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(y美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母ì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母