饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常(chá退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思ng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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