导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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