5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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