OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗)事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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