一线城(chéng)市，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消(xiāo)息(xī)在房产(chǎn)圈刷屏(píng)了(le)。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么这么重(zhòng)要？首先二手房指导价被称为“核弹级(jí)”政(zhèng)策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城(chéng)市。所以，深圳(zhèn)的一举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人(rén)士指(zhǐ)出，深圳二手房指导价(jià)如果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二(èr)手房(fáng)贷款不按(àn)官方参(cān)考价(jià)（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价(jià)以网签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报21日消息(xī)，目前(qián)深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通(tōng)知，目(mù)前仍按参(cān)考价(jià)办理按(àn)揭”。所以还需要持续(xù)的关注(zhù)。

　　易居研究院研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真，更(gèng)多体现为银(yín)行贷款等(děng)领域(yù)按照(zhào)新(xīn)的(de)规则(zé)进(jìn)行，但(dàn)不会出(chū)台正式文(wén)件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是(shì)不用发文(wén)件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市(shì)二(èr)手(shǒu)房指导价横(héng)空出世。当(dāng)时，深(shēn)圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小区的参考(kǎo)价，很多南(nán)山、福田、宝(bǎo)安中心区的(de)高价盘，直接按照(zhào)当(dāng)时的(de)市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来(lái)计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得(dé)厉(lì)害，但(dàn)经历(lì)了这(zhè)两(liǎng)年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价(jià)1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果(guǒ)指导价打七(qī)折即700万，什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间那么首(shǒu)付3成(chéng)210万，加上(shàng)需要(yào)全款支(zhī)付的部分，实际首付(fù)去到(dào)了510万，相当(dāng)于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去了(le)购房能力，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手房(fáng)参考价(jià)以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等(děng)10多个(gè)城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计(jì)，实施二手房指导(dǎo)价的10个(gè)城市，有(yǒu)8个挂(guà)牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫情(qíng)的影(yǐng)响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中(zhōng)城市(shì)房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥(ní)沙俱下(xià)。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重(zhòng)代价(jià)

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家(jiā)研究(jiū)中心数(shù)据显示：成(chéng)交量上(shàng)，二手房指(zhǐ)导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同(tóng)比下滑(huá)47％，全年(nián)成(chéng)交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格方面，与二(èr)手房(fáng)指导价发布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低(dī)于及接近(jìn)参考价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一(yī)季度，深(shēn)圳(zhèn)各(gè)区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于(yú)参(cān)考价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓(cāng)的新(xīn)闻不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农(nóng)三年前高杠(gāng)杆(gān)买了2套华(huá)润城，月供(gōng)12万，最(zuì)终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例属实，买家(jiā)的(de)实际购房成本高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这两(liǎng)年(nián)感(gǎn)受到了太多“心酸”。二(èr)手房成(chéng)交量创(chuàng)下多(duō)年(nián)新(xīn)低，学(xué)区(qū)房神(shén)话不(bù)再，房产中介(jiè)的日子难过，投(tóu)资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二(èr)手房指导价(jià)的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最(zuì)后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房山区试(shì)点(diǎn)多子女家庭和(hé)职(zhí)住平衡家庭(tíng)购房(fáng)支(zhī)持(chí)政策(cè)。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在(zài)新(xīn)房计(jì)分制(zhì)度政策上(shàng)的支(zhī)持(chí)。

　　从最(zuì)新公布的3月份(fèn)70个大(dà)中城(chéng)市商品住宅销售价格变动(dòng)情况(kuàng)来看，广(guǎng)州(zhōu)、深圳的(de)新房、二手房价格仍然是同比(bǐ)去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了(le)，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上(shàng)面可能更急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二(èr)手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛好评的(de)新政。对于激(jī)活二(èr)手房交易，具有定海神针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪虹(hóng)近日更(gèng)是指出：建筑业、房地(dì)产企业(yè)要发(fā)挥国民经(jīng)济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常(cháng)识(shí)，从字面(miàn)理解一(yī)下(xià)这两个词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱(zhù)如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的(de)政策，还有一大(dà)波(bō)正在路上...

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