导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写rong>如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zh生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写ù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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