饱(bǎo)受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易(yì酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(c酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗héng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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