饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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