文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制(z少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的hì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(q少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的uán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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