近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼公募REITs在事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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