饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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