“现(xiàn)在的(de)房地产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经(jīng)不大了(l两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度e)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背景(jǐng)的(de)、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前(qián)没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年(nián)房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源(yuán)来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能(néng)从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度售，还是融资(zī)等各(gè)个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在(zài)有国资背(bèi)景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本(běn)是否是行业(yè)内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的房企并(bìng)不(bù)多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投(tóu)控股等国(guó)央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要(yào)集(jí)中在(zài)强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的扩张速(sù)度(dù)让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要(yào)出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象得那么(me)好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，主要还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速(sù)度(dù)并没(méi)有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华(huá)润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也(yě)较好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构(gòu)的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新(xīn)增土储、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成(ché两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度ng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三年(nián)持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主要包括(kuò)中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更新的(de)需求(qiú)也(yě)会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了(le)这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内(nèi)表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告(gào)显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季(jì)报的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工(gōng)银(yín)瑞信(xìn)灵动价(jià)值(zhí)、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板(bǎn)块中年(nián)内表现(xiàn)最好的(de)是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对(duì)于定制家居类标的(de)情(qíng)有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高(gāo)毛(máo)利的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还(hái)能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱(qián)的(de)，后面因为保安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度