导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xi一里地等于多少米，一里地等于多少米千米ǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还一里地等于多少米，一里地等于多少米千米包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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