饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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