OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全(quán)力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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