文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售(sh三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式òu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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