5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zh廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思ǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思